Het aankooptraject

Een woning kopen in Portugal verloopt anders dan veel mensen gewend zijn uit Nederland of België. Daarom is het prettig om vooraf te weten welke stappen je kunt verwachten en hoe het traject meestal is opgebouwd.

Op deze pagina krijg je een beknopt overzicht van de belangrijkste fases in het aankoopproces. In de sectie Wat doet Portugal House Hunters voor je? lees je per stap hoe wij je hierin kunnen ondersteunen.

Globaal bestaat het aankooptraject uit drie onderdelen:

Het inventariseren van je wensen
Samen scherp krijgen waar je wilt wonen, wat voor woning bij je past en wat realistisch is binnen je budget en plannen.

De zoektocht naar een geschikte woning
Het selecteren, beoordelen en bezichtigen van woningen die aansluiten bij jouw situatie en toekomstplannen in Portugal.

Het aankoopproces zelf
Van het uitbrengen van een bod tot de juridische controle en de uiteindelijke overdracht bij de notaris.

Het inventariseren van uw wensen

Het inventariseren van je wensen

De eerste stap in het aankooptraject begint bij helder krijgen wat voor jou echt belangrijk is. In welke regio voel je je thuis? Zoek je rust en ruimte of juist levendigheid en voorzieningen dichtbij? Wil je een instapklare woning of zie je mogelijkheden in een renovatieproject? En hoe ziet je ideale perceel, omgeving en bereikbaarheid eruit?

In Type huizen in Portugal vindt u een overzicht van de verschillende type huizen die er in Portugal te koop zijn.

Veel mensen beginnen met het bekijken van woningen online. Dat helpt om gevoel te krijgen bij prijzen, bouwstijlen en locaties. Tegelijk is het niet altijd eenvoudig om van afstand goed in te schatten wat realistisch is binnen je budget en wat gebruikelijk is in Portugal. Juist in deze fase ontstaat vaak het eerste echte beeld van wat mogelijk is en wat beter bijgesteld kan worden.

Door je wensen stap voor stap te structureren ontstaat een duidelijk zoekprofiel. Dat vormt de basis voor een gerichte zoektocht en voorkomt dat je later tijd verliest aan woningen die uiteindelijk toch niet passend blijken.

Benieuwd wat wij voor je kunnen betekenen in deze eerste fase? Zie meer.

De zoektocht naar je woning

Als je eenmaal weet wat je zoekt en waar je ongeveer wilt wonen, begint de volgende fase: het vinden van een woning die daar echt bij past. Dat lijkt eenvoudig via internet, maar in Portugal werkt de woningmarkt anders dan veel mensen verwachten.

Woningen worden hier vaak via meerdere makelaars tegelijk aangeboden en er bestaat geen centrale website met een volledig overzicht van het aanbod. Bovendien vertegenwoordigen verkopende makelaars in de eerste plaats de belangen van de verkoper. Dat maakt het lastiger om van afstand goed te beoordelen wat realistisch is, wat een woning echt waard is en welke aandachtspunten belangrijk zijn.

Daarom vraagt zoeken in Portugal vaak om een gerichte aanpak en lokale kennis. Niet alleen om woningen te vinden, maar vooral om de juiste woningen te herkennen.

Benieuwd hoe wij je kunnen ondersteunen bij het selecteren, beoordelen en organiseren van bezichtigingen? Wij helpen bij de zoektocht naar je woning.

De aankoop van uw woning

Het kopen van een huis in Portugal is een spannende stap, maar het proces wijkt op een aantal punten af van wat je misschien gewend bent uit Nederland of België. Hieronder leggen we stap voor stap uit hoe het werkt, zodat je goed voorbereid aan de slag kunt.

1. Juridisch vooronderzoek

In Portugal begint een aankoop altijd met grondig juridisch onderzoek. Een lokale advocaat controleert het eigendom op eigendomsrechten, openstaande schulden, belastingachterstanden en eventuele juridische beperkingen. Dit is in Portugal geen luxe, maar een noodzakelijke stap die je nooit mag overslaan. Wij helpen je graag bij het vinden van een betrouwbare advocaat die de belangen van de koper behartigt.

2. Het voorlopig koopcontract (CPCV)

Zodra je het eens bent over de prijs, worden de afspraken vastgelegd in een Contrato de Promessa de Compra e Venda, het voorlopig koopcontract. Hierin staan alle voorwaarden van de aankoop beschreven. Op dat moment betaal je een aanbetaling van doorgaans 10 tot 30% van de koopsom. Na ondertekening zijn beide partijen juridisch gebonden aan de overeenkomst.

3. Hypotheek

Ook als je niet in Portugal woont, kun je in veel gevallen een hypotheek afsluiten bij een Portugese bank, meestal tot maximaal 70% van de aankoopprijs. Hiervoor zijn onder andere inkomensgegevens, een identiteitsdocument en een taxatierapport nodig. Wij denken graag met je mee over de mogelijkheden en kunnen je in contact brengen met hypotheekadviseurs die ervaring hebben met internationale kopers.

4. De notariële akte (Escritura Pública)

De eigendomsoverdracht vindt officieel plaats bij de notaris, waar de Escritura Pública wordt ondertekend. Dit document maakt je formeel eigenaar van de woning. In de akte staan onder andere de beschrijving van het pand, de overeengekomen verkoopprijs, de betalingswijze en een overzicht van de bijkomende kosten en belastingen.
Dit is ook het moment om te controleren of alle benodigde documenten aanwezig zijn, zoals het energielabel en de meest recente aanslagen voor onroerendgoedbelasting en eventuele servicekosten.

5. Registratie en belastingen

Na de notariële akte wordt de woning ingeschreven in het kadaster en geregistreerd bij de Portugese belastingdienst. Als koper betaal je overdrachtsbelasting (IMT), notariskosten en registratierechten. De hoogte hiervan hangt af van de aankoopprijs en het type woning.

Transactiekosten en belastingen

Bij het kopen van een woning in Portugal krijg je naast de aankoopprijs te maken met een aantal bijkomende kosten en belastingen. Het is verstandig om hier vooraf rekening mee te houden, zodat je een realistisch totaalbeeld hebt van het benodigde budget.

De belangrijkste kosten zijn:

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
Dit is de overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een woning. De hoogte hangt af van de aankoopprijs, het type woning en of het om een hoofdverblijf of tweede woning gaat.

Imposto do Selo (zegelbelasting)
Deze belasting betaal je op het moment van overdracht. Het percentage is wettelijk vastgesteld en wordt berekend over de aankoopprijs van de woning (en eventueel over het hypotheekbedrag als je financiert).

Notaris- en registratiekosten
Voor het opstellen van de notariële akte en de registratie van de woning bij het kadaster en de belastingdienst betaal je vaste administratieve kosten. Deze kunnen iets hoger uitvallen wanneer er sprake is van een hypotheek of aanvullende registraties.

Advocaatkosten
Een advocaat begeleidt meestal het juridisch vooronderzoek en controleert alle documenten rondom de aankoop. De kosten verschillen per dossier en hangen af van de complexiteit van de aankoop en de werkzaamheden die worden uitgevoerd.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Dit is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De hoogte wordt berekend op basis van de fiscale waarde van de woning en verschilt per gemeente.
Samen vormen deze kosten een belangrijk onderdeel van het totale aankoopbedrag. Door hier vooraf rekening mee te houden, voorkom je verrassingen tijdens het aankoopproces.

Documentatie voor onroerend goed transacties

Bij de aankoop van een woning in Portugal speelt documentcontrole een belangrijke rol. Anders dan in sommige andere landen gebeurt een groot deel van de zekerheid vooraf: voordat je tekent, moet duidelijk zijn dat de woning juridisch klopt en correct geregistreerd is. Daarom worden verschillende persoonlijke en vastgoed gerelateerde documenten gecontroleerd tijdens het traject.

Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste documenten die hierbij een rol spelen.

Persoonlijke documenten

Om een woning in Portugal te kunnen kopen, heb je als koper minimaal het volgende nodig:

Identiteitsdocument
Een geldig paspoort of identiteitsbewijs.

NIF (fiscaal nummer)
Het Portugese belastingnummer is verplicht voor iedere koper. Je hebt dit nummer nodig voor de aankoop zelf, maar ook voor bijvoorbeeld het openen van een bankrekening en het betalen van belastingen rondom de overdracht.

Portugese bankrekening
Voor de aankoop van een woning is het in de praktijk nodig om een Portugese bankrekening te openen. Via deze rekening worden onder andere belastingen, notariskosten en de uiteindelijke betaling bij de overdracht geregeld. Ook voor toekomstige vaste lasten, zoals de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IMI), is een lokale rekening meestal nodig.

Belangrijke documenten van de woning
Naast je eigen gegevens wordt vooral de documentatie van de woning zorgvuldig gecontroleerd. Deze documenten geven inzicht in de juridische status, registratie en technische kenmerken van het pand.

Caderneta Predial
Dit document van de belastingdienst bevat de fiscale gegevens van de woning, zoals de geregistreerde waarde en het type gebruik.

Certidão Permanente (kadastraal uittreksel)
Hierin staat wie de eigenaar is, of er hypotheken of andere lasten op het pand rusten en hoe het perceel officieel geregistreerd is.

Licença de Utilização (gebruikers vergunning)
Voor woningen gebouwd na 1951 is deze vergunning nodig om aan te tonen dat het pand officieel voor bewoning is goedgekeurd door de gemeente.

Ficha Técnica de Habitação
Voor nieuwere woningen bevat dit document technische informatie over de constructie en gebruikte materialen.

Energiecertificaat
Dit certificaat geeft inzicht in de energieprestatie van de woning en is verplicht bij verkoop.

Let op: Deze informatie is indicatief. Voor elke aankoop en verkoop van vastgoed in Portugal is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over de juridische en fiscale gevolgen, aangezien wetten kunnen veranderen. Raadpleeg altijd een deskundige voor advies.